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國務(wù)院召開的常務(wù)會議指出，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，是改善居民居住條件、擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措。今年各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區(qū)。各地要統(tǒng)籌負(fù)責(zé)，重點改造完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平。建立政府與居民、社會力量合理共擔(dān)改造資金的機(jī)制，中央財政給予補助，地方政府專項債給予傾斜，鼓勵社會資本參與改造運營。
當(dāng)前，在老舊小區(qū)改造過程中，財政資金仍占重要比重。但市場化融資已有起色，比如專項債將適度傾斜，銀行貸款也有介入。
專項債傾斜
據(jù)統(tǒng)計，截至3月31日已實際發(fā)行1.08萬億，同比增長63%，約提前2.5個月完成既定發(fā)行任務(wù)。這是半個月內(nèi)國常會第二次強調(diào)再提前下達(dá)地方專項債，說明城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造領(lǐng)域?qū)⑹墙衲昙哟筘斦嘧趾笳顿Y發(fā)力的一大方向。
據(jù)相關(guān)行業(yè)專家表示，目前前兩批專項債發(fā)行速度很快，各地發(fā)行專項債規(guī)模已突破1萬億元。第三批專項債的發(fā)行正在路上，向哪些領(lǐng)域、項目傾斜成為市場關(guān)注的重點。國務(wù)院常務(wù)會議上透露出的信號是，地方政府專項債將適當(dāng)向城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造傾斜。與上年相比，今年新增專項債投向基建的比例大幅增加。記者根據(jù)Wind統(tǒng)計顯示，去年全年新增專項債主要投入土儲、棚改等領(lǐng)域，投向基建的比例不到三成。今年監(jiān)管部門要求專項債不再投向土儲、棚改后，一季度專項債投向基建的比例已上升至八成左右。
據(jù)了解，目前一些地區(qū)已發(fā)行了老舊小區(qū)改造專項債，未來這一領(lǐng)域?qū)⒊蔀閷ｍ梻褂玫囊淮鬅狳c。
銀行信貸介入
在專項債之外，銀行信貸也被視為支持老舊小區(qū)改造的重要資金。
當(dāng)前銀行業(yè)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造存在兩大問題，一方面老舊小區(qū)改造作為公益性項目，收益少，難見現(xiàn)金流，缺乏還款保障，影響銀行信貸支持積極性。另外，老舊小區(qū)改造項目零碎分散，銀行信貸管理難度大。
有專家提出，如果將改造范圍擴(kuò)大到10分鐘、15分鐘生活圈，便基本能對接到街道層級。街道作為最基層的組織，可以協(xié)調(diào)、疏導(dǎo)、落實很多繁瑣的工作。最重要的是，如果擴(kuò)大到15分鐘生活圈，便可以在這個資源相對充盈的圈子里進(jìn)行資源統(tǒng)合、調(diào)配，資金平衡、調(diào)劑等。同時，片區(qū)改造可以整體進(jìn)行環(huán)境改造、風(fēng)貌營造，而環(huán)境、風(fēng)貌改造可塑性強、易出彩，完全可以用小投資博取大收益。例如，在片區(qū)內(nèi)通過空間再規(guī)劃的理念，把老舊小區(qū)改造與歷史街區(qū)開發(fā)利用、城市有機(jī)更新等有機(jī)結(jié)合。
實際上，一些銀行已開始介入。去年8月，農(nóng)業(yè)銀行印發(fā)《關(guān)于加快對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目進(jìn)行業(yè)務(wù)營銷的通知》，要求摸清待改造老舊小區(qū)項目清單，探索在貸款、產(chǎn)業(yè)基金、專項債投資、債券承銷及投資、租賃融資等對公業(yè)務(wù)方面的可能性。
一些項目也已落地。比如，去年12月浙江舟山市定海區(qū)住建資產(chǎn)經(jīng)營有限公司3.5億元老舊小區(qū)改造工程項目貸款獲批。工商信息顯示，該公司經(jīng)營范圍為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、公共租賃住房等保障性住房的經(jīng)營和管理，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，是當(dāng)?shù)厝谫Y平臺。
有人說，資本是血腥的，資本也是溫和的，但資本的本質(zhì)是資源配置。業(yè)內(nèi)專家表示，城市更新可以使城市整體價值得以提升，包括政府、資本方、運營方和使用者在內(nèi)的所有參與方，都會共享到這份提升的價值。因而，城市更新需要資本方給運營方、發(fā)展方提供長線的、便宜的、持續(xù)性的資金。城市更新的改造過程，以及持續(xù)運營的長周期，都決定了投資不會是短錢、快錢，這也需要市場資金“風(fēng)物長宜放眼量”，畢竟城市更新和老舊小區(qū)改造是國家重點推進(jìn)的保民生、穩(wěn)投資舉措，未來潛力值得期待。
專業(yè)驅(qū)動
老舊小區(qū)改造涉及到功能取舍、資金平衡以及行為主體權(quán)責(zé)關(guān)系等等一系列復(fù)雜問題。如為保存更多有價值的既有建筑，則需從建筑結(jié)構(gòu)、歷史存在、現(xiàn)在及未來放在一起統(tǒng)籌思考，新技術(shù)、低成本實現(xiàn)既有建筑節(jié)能、專業(yè)及綜合性的服務(wù)能力、建筑的維保......所有這些既有建筑改造過程中面臨的繞不開的問題，都將是修繕企業(yè)的挑戰(zhàn)或機(jī)遇。
這也意味著，“防水堵漏”是修繕企業(yè)的基礎(chǔ)，更訴求的是具備系統(tǒng)化服務(wù)的“建筑醫(yī)院”，從“勘測到功能恢復(fù)升級、施工到售后保障、從維護(hù)到建筑病例”庫“，提供全生命周期式服務(wù)，既能解決問題，又能為建筑提供風(fēng)險預(yù)警、風(fēng)險保障化服務(wù)。
而這也是東方雨虹雨虹建筑修繕已經(jīng)在做的創(chuàng)新發(fā)展路徑。自2019年終總結(jié)會上，東方雨虹建筑修繕提出“去偽存真、剛骨安身”的經(jīng)營理念，全面對標(biāo)”北京協(xié)和醫(yī)院“，全力迎接4萬億的舊改浪潮，以匠心塑造行業(yè)的服務(wù)價值，為城市更新和既有建筑改造事業(yè)添磚加瓦、添柴加薪，在共同的事業(yè)中奉獻(xiàn)專業(yè)的力量。
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